Αντικειμενικές: Καταστήματα και οικόπεδα οι μεγάλοι χαμένοι
Τι θα φέρουν οι αλλαγές
Υστερα από σχεδόν μια δεκαετία κατεδάφισης των τιμών στα ακίνητα, οι αντικειμενικές τιμές ακόμη και μετά την αναπροσαρμογή τους, που έχει ξεκινήσει, θα παραμείνουν ακριβές για τα καταστήματα και τα οικόπεδα, θα συνεχίσουν να κινούνται εκτός πραγματικότητας για τις λεγόμενες φθηνές περιοχές, τους περισσότερους δήμους της περιφέρειας, αλλά και τις άλλοτε ακριβές συνοικίες.
Παράγοντες της κτηματαγοράς δηλώνουν στα «ΝΕΑ» ότι οι νέες τιμές ζώνης που θα εισηγηθούν οι εκτιμητές ακινήτων στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών σε πολλές περιπτώσεις θα είναι πλασματικές, αφού όπως λένε υπάρχουν περιοχές στις οποίες τα τελευταία χρόνια όχι μόνο δεν έχει γίνει ούτε μία αγοραπωλησία ακινήτου, αλλά δεν έχει κατασκευαστεί ούτε μία πολυκατοικία.
Ετσι, οι στρεβλώσεις στην κτηματαγορά θα διατηρηθούν μέχρι την επόμενη αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης και οι φορολογούμενοι θα συνεχίζουν να πληρώνουν τον ΕΝΦΙΑ και τους υπόλοιπους φόρους που επιβάλλονται στα ακίνητα σε τιμές που δεν θα έχουν καμία σχέση με τις πραγματικές.
Οι στρεβλώσεις
Οι τιμές της Εφορίας για τα καταστήματα θα παραμείνουν στα ύψη. Το ίδιο και οι φοροεπιβαρύνσεις και ειδικά ο ΕΝΦΙΑ για τους ιδιοκτήτες τους. Η απόφαση του υπουργείου Οικονομικών να αναπροσαρμοστούν μόνο οι τιμές ζώνης των ακινήτων χωρίς να αλλάξουν οι συντελεστές εμπορικότητας, προκαλεί αρρυθμίες στην αγορά. Ακόμη και για τις περιοχές όπου θα μειωθεί η τιμή ζώνης, η φορολογητέα αξία των καταστημάτων θα παραμείνει ακριβή λόγω εφαρμογής των υψηλών συντελεστών εμπορικότητας. Το πρόβλημα θα είναι μεγαλύτερο για τις περιοχές όπου οι τιμές ζώνης θα αυξηθούν. Εκεί οι ιδιοκτήτες καταστημάτων θα δουν τον ΕΝΦΙΑ που θα κληθούν να πληρώσουν φέτος να εκτοξεύεται στα ύψη.
Ο συντελεστής εμπορικότητας είναι αυτός που εκφράζει την εμπορικότητα ενός δρόμου ή τμήματος δρόμου μιας συγκεκριμένης ζώνης και καθορίζει την τελική φορολογητέα αξία του καταστήματος. Στα χρόνια της κρίσης η αγορά των εμπορικών ακινήτων κατέρρευσε. Λουκέτα, κατεβασμένα ρολά και έρημοι δρόμοι είναι το σκηνικό σε πολλούς δρόμους στο κέντρο της Αθήνας και σε πολλούς δήμους της χώρας.
Σε εμπορικούς δρόμους που εμφανίζουν εικόνα εγκατάλειψης, οι τιμές πώλησης των καταστημάτων βρίσκονται σε ελεύθερη πτώση. Δεν ισχύει όμως το ίδιο για τους συντελεστές εμπορικότητας, οι οποίοι όμως λένε μεσίτες και εκτιμητές ακινήτων παραμένουν σε εξωπραγματικά υψηλά επίπεδα, ακόμη και μετά την τελευταία μικρή (έως 18%) μείωσή τους τον Ιανουάριο του 2016. Τι σημαίνει αυτό για τους ιδιοκτήτες ακινήτων; Οτι θα συνεχίσουν να πληρώνουν υπέρογκα ποσά ΕΝΦΙΑ για καταστήματα που είναι ξενοίκιαστα επί μήνες ή ακόμη και χρόνια και δεν τους αποφέρουν κανένα εισόδημα.
ΕΝΦΙΑ σε πλασματικές τιμές
Σε πλασματικές τιμές θα συνεχίσει να υπολογίζει η Εφορία και τις τιμές των οικοπέδων που λαμβάνονται υπόψη στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ και των φόρων μεταβίβασης (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές). Οπως στα καταστήματα έτσι και για τα οικόπεδα, ενώ οι τιμές ζώνης θα αναπροσαρμοστούν, τρεις συντελεστές που καθορίζουν την τελική φορολογητέα αξία των οικοπέδων θα παραμείνουν αμετάβλητοι. Μάλιστα, οι συντελεστές αυτοί έχουν να αλλάξουν από το 2007, όταν η αγορά των ακινήτων βρισκόταν σε άνθηση.
Πρόκειται για:
- Τον Συντελεστή Οικοπέδου (ΣΟ). Ο συντελεστής αυτός χρησιμεύει για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης οικοπέδου ορισμένης περιοχής, με βάση την τιμή ζώνης (ΤΖ).
- Τον Συντελεστή Συμμετοχής οικοπέδου (ΣΣΟ). Είναι ο συντελεστής που εκφράζει το ποσοστό συμμετοχής της αξίας του οικοπέδου επί της συνολικής αξίας κτισμάτων και οικοπέδου.
- Τον Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου (ΣΑΟ). Θεωρείται ο συντελεστής που εκφράζει τη δυνατότητα οικοδομικής εκμετάλλευσης του οικοπέδου και – συνήθως – συμπίπτει με τον συντελεστή δόμησης (ΣΔ) κάθε περιοχής.
Αυξήσεις στις λαϊκές περιοχές, μειώσεις στις ακριβές
Οι περίπου 250 εκτιμητές ακινήτων που ανέλαβαν να καθορίσουν τις νέες τιμές ζώνης σε όλη τη χώρα θα πρέπει μέχρι το τέλος Φεβρουαρίου ή το αργότερο αρχές Μαρτίου να υποβάλουν την εισήγησή τους στο υπουργείο Οικονομικών.
Με βάση τα πραγματικά δεδομένα της αγοράς, οι προτάσεις των εκτιμητών θα προβλέπουν:
- Σημαντική αύξηση στις φθηνές, κυρίως λαϊκές περιοχές (Κερατσίνι, Πέραμα, Δραπετσώνα, Ελευσίνα), οι οποίες κινούνται σε επίπεδα της τάξης των 600-700 ευρώ. Σύμφωνα με τις οδηγίες που δόθηκαν από την Ειδική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας στους εκτιμητές, οι τιμές ζώνης θα πρέπει να αντιστοιχούν στο κόστος νεόδμητης κατοικίας που βρίσκεται στον πρώτο όροφο. Με δεδομένο ότι το κόστος κατασκευής κυμαίνεται από 900 έως 1.100 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, οι τιμές στις περιοχές αυτές θα πρέπει να αυξηθούν ακόμη και πάνω από 40% για να προσεγγίσουν το κατασκευαστικό κόστος.
- Μείωση στις ακριβές περιοχές, καθώς τιμές των 3.000-4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο που εντοπίζονται στους χάρτες των αντικειμενικών αξιών δεν υπάρχουν πλέον στην αγορά.
Εικονικές αντικειμενικές
Ωστόσο, με τον χρόνο διεξαγωγής των εκλογών να είναι ανοιχτός, η κυβέρνηση σε καμία περίπτωση δεν θέλει οι νέες τιμές ζώνης των ακινήτων να φουσκώσουν υπέρογκα τον λογαριασμό του ΕΝΦΙΑ που θα λάβουν τον Αύγουστο οι φορολογούμενοι και κυρίως οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε λαϊκές συνοικίες. Από τη στιγμή μάλιστα που οι τιμές ζώνης που θα προτείνουν οι εκτιμητές δεν είναι δεσμευτικές και θα συγκριθούν με τα στοιχεία που διαθέτει το υπουργείο Οικονομικών, ο νέος χάρτης των αντικειμενικών αξιών θα σχεδιαστεί με έντονα πολιτικό χρώμα. Τι σημαίνει αυτό στην πράξη; Οτι οι παρεμβάσεις που θα γίνουν στις τιμές ζώνης θα είναι περιορισμένες και δεν θα ανατρέπουν τον εισπρακτικό στόχο των 2,65 δισ. ευρώ του ΕΝΦΙΑ. Ομως η ψαλίδα μεταξύ των δύο τιμών θα παραμείνει ανοιχτή, με αποτέλεσμα να διατηρούνται οι στρεβλώσεις στην κτηματαγορά και οι επιβαρύνσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
